La crisis del sistema de vivienda, agravada por el fracaso de una ley de alquileres que lleva tres años sin ningún atisbo de reemplazo por otra iniciativa superadora, sumó un nuevo capítulo con la aprobación en Diputados de un proyecto de ley que intenta ser un salvataje a los deudores de los créditos ajustados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Sin embargo, la propuesta -ahora a consideración del Senado- traerá aparejados mayores problemas para aquellos que buscan acceder a una vivienda propia, en tanto implicará menos créditos y a un costo mayor, según la interpretación del Instituto para el Desarrollo Social Argentino (IDESA), que cuestionó por igual a los legisladores oficialistas como a los de Juntos por el Cambio.
«En materia de vivienda tampoco hay ‘grieta’. Por el contrario, prevalece un sólido consenso alrededor de ideas equivocadas», sostuvo la entidad dirigida por Jorge Colina.
El proyecto prevé crear un nuevo impuesto sobre la actividad financiera a los fines de subsidiar a los deudores hipotecarios UVA: cuando la inflación supere a los salarios, se establece que la cuota se incrementará siguiendo el nivel de los haberes y si la cuota supera el 30% de los ingresos del deudor, se extenderá el plazo hasta un 25% del original de manera de reducir el monto de la cuota. En ambos casos se compensará al banco que otorgó el crédito con el producido del nuevo impuesto.
«La pregunta que cabe hacerse es qué impacto tienen este tipo de medidas de cara al crónico y severo déficit de viviendas que sufre la Argentina», planteó IDESA, que al respecto sintetizó la evolución del porcentaje de viviendas habitadas por sus propietarios en las últimas tres décadas: en 1991 era del 68%, subió al 75% en 2001 y bajó al 66% en 2022.
Para IDESA, «estos datos muestran que entre 1991 y el 2001, cuando la Argentina transitó un periodo de estabilidad de precios que permitió expandir los créditos hipotecarios, el porcentaje de familias que accedió a la vivienda propia aumentó significativamente».
«A partir del 2002, con el cambio de régimen monetario, la ruptura de las cláusulas de los contratos hipotecarios y el retorno a la alta inflación, el crédito a largo plazo nuevamente tendió a desaparecer», advirtió, razón por la que «para la mayoría de las familias es imposible la compra de una vivienda».
Al respecto, la entidad sostuvo que «en un contexto de inflación crónica la única manera de generar condiciones para que existan créditos a largo plazo es que se contemple la indexación de las cuotas».
«Cambiar con una ley los términos de los contratos privados resulta políticamente atractivo para congraciarse con los actuales deudores. Pero perjudica a los que no tienen vivienda ya que con este tipo de medidas tendrán menos posibilidades de acceder a un crédito hipotecario», puntualizó.
Asimismo, el impuesto propuesto para compensar a los bancos «aumentará las muy altas imposiciones sobre el sector financiero» y el resultado «será menos créditos a mayores costos».
«La lógica subyacente es favorecer a un grupo pequeño, que tiene un reclamo bien organizado, a costa de perjudicar al conjunto de la sociedad», sentenció.
IDESA consideró que, a diferencia de otros países, en la Argentina «se rompen las condiciones para que haya créditos hipotecarios y, con la Ley de Alquileres, se rompen las condiciones para que haya más viviendas para alquilar».
«El resultado es doblemente perjudicial: hay menos familias que pueden acceder a una vivienda propia y menos oferta de viviendas para alquilar», advirtió.
Por último, la entidad cuestionó que «como ocurre en otras áreas de políticas públicas, en materia de vivienda tampoco hay “grieta”. Por el contrario, prevalece un sólido consenso alrededor de ideas equivocadas», ya que el proyecto «fue promovido y aprobado tanto por legisladores del Frente de Todos como de Juntos por el Cambio».